苏州或成“n+1”合法第六城 盘点租赁政策探索之路

继上海、南京、武汉、成都等全国重点城市“n+1”合法化之后，日前，苏州人大常委会对《苏州市出租房屋居住安全管理条例（草案）》（以下称草案）进行一审。相较于此前当地政府颁布的管理办法，此次草案的最大变化在于，原先规定不允许“客厅”出租，到“未设置外墙窗户的房间”且“符合安全出租条件的出租房屋，人均承租建筑面积不得低于十二平米”，业内普遍认为苏州此举意味着“n+1”合法化的进入实际探索阶段。

苏州“n+1”合法化探索，让该话题再次受到热议。全国重点城市“n+1”情况如何？为何各地逐渐尝试推进“n+1”合法化？“n+1”对城市发展的价值在哪里？为此，记者也对业内人士进行了采访。

上海“n+1”将满3年 影响力从点到面

提及“n+1”在国内合法化之路，上海的推动力不可不提。2015年1月，上海市颁布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》规定，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。上海成为了全国首个落地“n+1”的城市，“上海经验”也逐渐普及。

2016年5月，住建部副部长陆克华在国新办新闻发布会上表示，为满足青年人、新市民的租房需求，允许将现有住房按要求改造后按间出租，并将制定单间人数上限等统一标准。

受到带动，2017年开始，国内不少重点城市加快推进“n+1”合法化。2017年8月南京、杭州相继出台政策；同年11月，武汉也搭上了“n+1”的列车；2018年初，成都发布《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》及文件解读文本，出租房隔断间将被允许；2018年11月，苏州发布草案，初探“n+1”合法化。

对于上海“n+1”将满三年，苏州落地“n+1”再引热议，业内人士分析称，从上海到南京、杭州、武汉、成都等城市，“n+1”的影响力自东向西、由点到面加速扩散。“上海等几大城市的落地，也在华东及华中地区形成良好的示范效应，让‘n+1’成为更多城市的优选项。”

结构错配，供需不平衡，“n+1”成因地制宜产物

随着一线城市和新一线城市的发展，全国人才的流通导向更加灵活，也对城市的租房供应提出了新的需求。租赁市场需求旺盛，加之房屋租赁政策红利不断，都推动了国内租赁市场蓬勃发展。

在业内人士看来，“n+1”的租赁用房改造模式，是长期以来租赁市场依据供求关系“因地制宜”出的结果。不同于欧美国家，在城市建设初期就对租赁用房及物业做了前期的规划，目前中国一线城市留存下的物业结构，更多是匹配从前家庭居住需求。

然而，国内一线城市经过长足发展，城市化进程已基本完成。北上广深等超一线城市新增房源量受限，进入租赁市场的存量房已基本达到可供应的最大值。其中，上海常住人口上海市户籍常住人口1433.62万人（2015年），外来常住人口就已达到981.65万人，占比68%；广州、深圳与上海类似，外来人口已成为城市建设主力军。

受到城市化、消费升级等多重因素叠加作用，城市租住需求，尤其是高品质的住房需求快速上升，成为不少年轻人的选择。而在市场有限的可供给租住空间下，为了满足不断递增的居住需求。

业内人士坦言，物业结构错配，市场房源有限，租赁供给需求强烈，在多重作用下，“n+1”成为疏解租赁市场供应的一种新尝试。就消费端需求而言，以“n+1”的方式确实增加了市场供应，对稳定租房市场价格具有不可忽视的作用。

自2016年以来，我国租赁市场政策红利不断释放：从国办39号文《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》到住建部等九部门印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；再到十九大报告中强调，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度……一系列房屋租赁政策举措的出台，使全国住房租赁市场看到了规范发展和体系重构的希望。

业内人士表示，“在规范与引导基础上，进一步激活市场需求，稳定租房价格，加速引进外来人口，提升城市经济活力，成为地方政府‘n+1’的主要动力”。租赁市场需求不断迭代，相对应的租赁政策也进入实际摸索和实验阶段，而首批“n+1”政策开放城市的示范作用，或将为一些供需尚未平衡的城市提供借鉴。